商業地產領域的數位轉型，長期以來始終給人一種步履蹣跚的印象。在眾多產業紛紛擁抱科技創新之際，這個被視為傳統且保守的產業，直到近期才開始展現其數位化的潛力。對此，產業分析機構 Search Acumen 的共同創辦人 Andrew Lloyd 深入探討了商業地產數位化的癥結，並從土地印花稅（SDLT）的自動化、人工智慧對律師工作的影響，以及未來代幣化的可能性等面向，提出他的觀察與見解。
Lloyd 強調，商業地產在英國經濟中扮演著不可或缺的角色，約佔該國總財富的百分之五十。然而，即便其經濟重要性如此巨大，這個產業在數位化進程上卻顯得異常緩慢。他指出，這種遲緩與其產業結構、法律框架以及既有的工作流程有著密不可分的關係。
土地印花稅（SDLT）的十四天期限與數位化需求
英國的土地印花稅（SDLT）制度，對商業地產交易而言，是一個時間上極具挑戰性的規範。根據現行規定，所有交易必須在完成後的十四天內申報並支付 SDLT。Lloyd 形容這個期限是「無情的」，並且常為交易方帶來巨大的壓力。他認為，這種嚴格的期限，在某種程度上反而成為推動商業地產數位化的催化劑。
過去，為了確保能在十四天內完成申報，律師們往往會採用相對保守的策略。他們會在交易尚未完全定案前就開始準備 SDLT 的申報表格，以避免在最後關頭因時間不足而產生問題。這種預先作業的方式，雖然保險，卻也造成了不必要的重複勞動。一旦交易細節有所更動，已填寫的表格就必須重新調整，這不僅耗費人力，也可能導致錯誤。
Search Acumen 觀察到，每年約有超過三十萬份 SDLT 申報表需要處理，其中有近三分之一是與商業地產相關。這些龐大的數據量，加上緊迫的申報期限，凸顯了數位自動化的迫切性。透過將這個流程自動化，律師可以擺脫繁瑣的重複性工作，減少因人為錯誤導致的成本，並提高效率。Lloyd 指出，這不僅是為了遵守法規，更是為了改善整個交易流程的品質與速度。他認為，數位化在 SDLT 申報上的應用，是商業地產產業擁抱新科技的第一個顯著契機。
人工智慧如何解放律師的雙手？
談到人工智慧（AI）在法律領域的應用，Andrew Lloyd 認為 AI 能夠有效地將律師從許多重複且耗時的行政工作中解放出來。他提及，律師在處理商業地產交易時，常需花費大量時間檢閱文件、核對資訊、追蹤進度，並進行反覆的溝通與確認。這些工作雖然必要，但卻限制了律師將精力集中於更具策略性、判斷性的核心業務上。
Lloyd 舉例說明，律師在處理複雜的商業租賃或買賣合約時，需要詳細審查契約條款、土地登記資料、環境評估報告以及其他相關法律文件。這些文件的數量可能非常龐大，而人工智慧在這方面的潛力是巨大的。AI 可以透過自然語言處理（NLP）技術，迅速地掃描、理解並萃取文件中的關鍵資訊，例如條款生效日、責任歸屬、支付條件等。此外，AI 還能進行文件比對，自動標示出不同版本之間的差異，或是識別出潛在的風險條款。
他預期，AI 的應用將能顯著降低律師的營運成本，並提升服務效率。律師將不再需要耗費大量時間在瑣碎的細節核對上，轉而能將更多精力放在為客戶提供法律建議、處理複雜談判以及解決法律爭議等高附加價值的工作上。Lloyd 將此比喻為「將更多律師的腦力，解放出來用於解決真正的問題」，而非埋首於文件處理之中。他強調，這並非是要取代律師，而是要賦予他們更強大的工具，讓他們能夠更專注於其專業的核心價值。
代幣化：商業地產的下一個數位前沿
展望未來，Andrew Lloyd 對於商業地產資產的「代幣化」（tokenisation）抱持著高度的期待。他認為，繼 SDLT 自動化與 AI 輔助法律工作之後，代幣化將是商業地產數位轉型的下一個重要里程碑。代幣化是指將實體資產的權益分割成數位代幣，並將這些代幣儲存在區塊鏈上，使其可以像股票一樣進行交易。
Lloyd 解釋道，代幣化有望徹底改變商業地產的投資模式。目前，商業地產投資通常需要高額的資金投入，且流動性較差，這使得許多小型投資者望而卻步。透過代幣化，大型資產可以被分割成更小的、可負擔的單位，讓更多人能夠參與投資。這不僅能大幅降低投資門檻，還能提高資產的流動性。他認為，這將使商業地產市場變得更加透明、高效，並能吸引更廣泛的投資基礎。
他強調，代幣化不僅僅是技術上的創新，更是一種金融模式的變革。它將允許更快速、更安全的交易，並透過區塊鏈的不可篡改性，增加所有權記錄的信任度。Lloyd 指出，這將對商業地產的資產管理、交易結算以及資本市場運作產生深遠的影響。雖然目前代幣化在商業地產領域仍處於發展初期，但 Lloyd 相信，隨著技術的成熟與法規的完善，它將逐步成為商業地產市場的標準。
結語
Andrew Lloyd 的觀點，為我們描繪了商業地產數位轉型的清晰路徑。從法規遵循的挑戰，到人工智慧在效率提升上的潛力，再到代幣化可能帶來的市場革新，都指向了一個共同的目標：透過科技的力量，讓這個重要的經濟支柱能更加靈活、透明與高效。儘管過程充滿挑戰，但商業地產產業正逐步從過去的保守姿態中走出來，迎接數位時代的到來。